Bagaimana Menentukan Nilai yang Dinilai

Membeli rumah melibatkan banyak komponen yang bergerak, dan prosesnya mencakup banyak istilah real estat, yang pada awalnya mungkin tidak masuk akal. Salah satu istilah yang paling membingungkan bagi investor real estat baru adalah gagasan tentang nilai yang dinilai. Nilai taksiran ditemukan dalam laporan penilai daerah, dan digunakan untuk tujuan perpajakan. Banyak investor baru berpikir bahwa ini adalah nilai arbitrer, yang seringkali sangat berbeda dari nilai pasar wajar. Nilai yang dinilai tidak sembarangan. Kantor penilai daerah adalah lembaga yang menentukan nilai yang dinilai; seringkali, menentukan nilai yang dinilai dilakukan setiap tahun, tetapi Anda juga dapat meminta penilaian ulang, jika Anda merasa nilainya tidak akurat.

Mendefinisikan Nilai yang Dinilai

Nilai yang dinilai adalah nilai sebuah rumah; nilai ini kemudian menentukan tarif pajak properti. Setiap negara bagian dan setiap daerah mengharuskan pemilik rumah untuk membayar pajak properti atas real estat yang dimilikinya. Dana ini digunakan oleh kabupaten setempat untuk mendanai sekolah, taman, pusat komunitas, serta mendanai berbagai program dan infrastruktur kota dan kabupaten lainnya. Sebagai aturan umum, di mana nilai properti lebih tinggi, nilai yang dinilai akhirnya mengumpulkan lebih banyak pajak sehingga pajak ini kemudian dapat mendanai sekolah yang lebih baik, sistem bus, program perpustakaan, dan kegiatan rekreasi senior - untuk beberapa nama. Tentu saja, tidak selalu demikian, karena tingkat tanggung jawab setiap daerah membelanjakan uang pajaknya berbeda-beda.

Semakin tinggi nilai taksiran Anda, semakin tinggi pajak properti tahunan Anda. Negara bagian seperti California, New Jersey, dan Alaska diketahui memiliki pajak properti per kapita tertinggi, jika bukan tertinggi, untuk properti di negara bagian masing-masing. Pajak bervariasi dari satu daerah ke daerah lain, tergantung pada pungutan lain oleh otoritas pemerintah negara bagian dan lokal. Banyak orang pindah ke negara bagian dengan pajak properti rendah sehingga mereka dapat mencapai impian memiliki rumah. Tagihan pajak properti Anda atau catatan Anda di kantor penilai dan pemungut pajak dapat memberi tahu Anda dengan tepat berapa tarif untuk wilayah Anda.

Menemukan Nilai yang Dinilai

Setiap pemilik rumah menerima tagihan pajak properti tahunan. Di sebagian besar wilayah, pemilik rumah dapat memilih untuk membayar tagihan pajak properti secara penuh atau membayarnya dalam dua kali angsuran. Jika Anda adalah pemilik rumah baru, pajak properti Anda untuk tahun pertama mungkin telah dibayar penuh pada penutupan escrow, dengan dana penutupan yang harus Anda bawa ke meja. Pajak properti Anda, bersama dengan asuransi dan mungkin juga biaya pemilik rumah, kemungkinan besar akan disita ke rekening penampungan. Rekening escrow ini mengumpulkan sebagian dari dana tahunan yang jatuh tempo dan menyimpannya sehingga uang tersedia pada saat jatuh tempo.

Jika Anda ingin melihat nilai taksiran properti Anda tetapi tidak dapat menemukan tagihan pajak properti terbaru, Anda dapat membuka situs web penaksir atau pemungut pajak secara online untuk mendapatkan datanya. Anda juga dapat pergi ke kantor pemungut pajak atau penilai untuk mendapatkan informasi tersebut. Informasi ini adalah informasi publik. Artinya, siapa pun dapat melihat nilai taksiran properti Anda.

Biasanya, penilaian ini didasarkan pada dua nilai: nilai tanah dan peningkatan. Bergantung pada undang-undang negara bagian dan lokal, nilai taksiran Anda dapat disesuaikan dengan tarif sedang yang didasarkan pada undang-undang inflasi dan pajak baru. Namun, menjual properti dan mengalihkan kepemilikan umumnya memicu penilaian baru, berdasarkan nilai pasar baru. Penyesuaian tahunan tidak didasarkan pada nilai pasar potensial. Namun, jika Anda mengajukan izin untuk menambah kolam atau menambah ruangan lain, bagian perbaikan dari nilai yang dinilai akan mencerminkan perubahan ini dan sering kali akan menambah nilai yang dinilai.

Menentukan Pajak Properti

Pajak properti didasarkan pada nilai taksiran dan apa yang disebut retribusi pabrik, yang diterapkan pada nilai tersebut. Retribusi pabrik, juga dikenal sebagai pajak pabrik, menyatakan bahwa untuk setiap $ 1.000 dari nilai properti yang dinilai, Anda akan membayar $ 1 berdasarkan satu pabrik. Pabrik itu sepersepuluh dari satu sen. Retribusi pabrik mempertimbangkan nilai total real estat di suatu daerah dan membagi kebutuhan anggaran daerah dengan nilai itu. Misalnya, anggaplah Anda ingin membeli properti di Nowhere County. Total real estat yang dinilai di daerah itu adalah $ 50.000.000. Kebutuhan anggaran biasa kabupaten adalah $ 5.000.000. Tarif pajak properti adalah 10 persen. Asumsikan bahwa kabupaten berencana untuk membangun sekolah baru dan membutuhkan $ 5.000.000 lagi; rencana untuk sekolah baru disetujui. Tarif pajak properti bisa naik hingga 20 persen.

Jika Anda adalah pemilik rumah dan pajak properti Anda berlipat ganda karena satu proyek, Anda tidak akan terlalu senang. Kenyataannya adalah bahwa kabupaten akan membagi proyek tersebut selama beberapa tahun, yang kemudian akan menambahkan persentase yang lebih kecil, sebagai pungutan tambahan atas pajak properti standar sampai sekolah tersebut didanai. Ini mungkin tambahan 2 persen setiap tahun selama lima tahun, membuat tarif pajak tahunan di Nowhere County 12 persen, sambil mengumpulkan dana untuk proyek sekolah baru.

Jika properti Anda memiliki nilai taksiran $ 200.000 di Nowhere County, pajak properti Anda setiap tahun akan menjadi $ 24.000 ($ 200.000 x 12 persen = $ 24.000). Nowhere County memiliki tarif pajak yang sangat tinggi.

Bagaimana Penilai Melihat Properti

Jika penilai daerah adalah entitas yang menentukan nilai yang dinilai, ada baiknya untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan tersebut. Seorang investor dapat melihat dua properti yang dia pertimbangkan untuk dibeli; kedua properti ini bersebelahan. Properti pertama memiliki nilai penilaian yang sangat tinggi; properti kedua memiliki nilai yang dinilai rendah. Jika kedua properti benar-benar bersebelahan, ini tampaknya hampir tidak mungkin, terutama jika kedua properti memiliki ukuran, ukuran, dan kondisi struktur yang sama.

Penilai, saat membuat penilaian, melihat tiga hal tersebut. Dia sedang mempertimbangkan nilai properti di daerah itu secara keseluruhan; ia membandingkan nilai properti serupa dengan peningkatan, penambahan, atau fasilitas yang sama; dan dia mempertimbangkan pasar real estat lokal saat ini. Pasar real estat saat ini yang sering membuat perbedaan yang signifikan. Jika rumah pertama baru-baru ini dijual dan pemilik baru membelinya setelah pasar real estat yang panas selama musim panas, properti itu akan memiliki nilai penilaian yang lebih tinggi daripada jika properti itu tidak dijual baru-baru ini. Ingat, nilai penilai ditentukan pada saat pengalihan hak, yang didasarkan pada nilai pasar; ini hanya meningkat setiap tahun, berdasarkan peningkatan yang dialokasikan untuk daerah sekitar 1 sampai 3 persen.

Untuk membuat masalah lebih membingungkan, beberapa kabupaten seperti County San Francisco, akan mengizinkan seorang anak untuk mengambil alih atau membeli properti dari orang tua dan mendapatkan pembebasan pajak properti. Berpikir tentang itu. Kedua tetangga itu mungkin sama-sama mengambil alih kepemilikan pada hari yang sama, tetapi karena satu pihak memperoleh hak milik dalam transaksi keluarga, nilai taksiran properti tersebut dibebaskan dari penilaian ulang. Inilah sebabnya mengapa banyak properti multi-generasi di area pajak properti tinggi masih memiliki nilai taksiran rendah. Mereka membayar tarif yang sama seperti orang lain, tetapi properti itu didasarkan pada saat nenek membeli rumah pada tahun 1950, bukan saat Jane mewarisinya pada 2018.

Nilai Pasar vs. Nilai yang Dinilai

Seperti yang sudah dijelaskan, nilai taksiran rumah jarang sama dengan nilai pasar rumah. Ini karena nilai pasar wajar terus berubah seiring dengan perubahan kondisi pasar real estat. Satu-satunya waktu saat nilai yang dinilai berubah adalah jika properti berubah judul dan tidak ada pengecualian penilaian, ada izin untuk perbaikan atau suara kabupaten untuk melakukan penilaian ulang lengkap atas nilai rumah di seluruh wilayah. Pemilik rumah juga dapat meminta penilaian ulang jika nilai properti menurun secara signifikan di daerah tersebut. Hal ini biasa terjadi di daerah-daerah yang mengalami ledakan perumahan dan kemudian runtuh dalam krisis ekonomi tahun 2008. Jika rumah itu telah dinilai saat dibeli, dengan nilai $ 1.000.000 dan sekarang hanya bernilai $ 500.000, berdasarkan perkiraan nilai pasar wajar dan penilaian profesional ,pemilik properti dapat meminta penilaian ulang oleh penilai daerah.

Ketika investor real estat mulai melihat nilai yang dinilai dibandingkan dengan daftar harga properti, dia mungkin berpikir ini adalah titik negosiasi. Tidak. Ingatlah bahwa nilai pasar wajar adalah nilai pasar bebas, artinya harga rumah dinilai sesuai dengan apa yang akan dibayar seseorang. Ini bisa lebih tinggi atau bahkan lebih rendah dari nilai penilaian, meskipun seringkali jauh lebih tinggi. Faktanya, pembeli harus menyadari bahwa penilaian pajak properti yang terlihat dalam dokumen penutupan tidak mempertimbangkan harga baru rumah yang akan dinilai kembali segera setelah escrow ditutup. Nilai yang dinilai dapat berlipat ganda dan meningkatkan biaya bagi pemilik properti baru.

Ketika transaksi real estat terjadi, pembeli dan penjual bernegosiasi tentang harga. Penjual yang termotivasi menyetujui harga di bawah nilai pasar wajar. Di pasar real estat di mana ada banyak orang yang ingin membeli dengan sedikit rumah untuk dibeli, harga mungkin akan diselesaikan dalam perang penawaran. Selama transaksi dilakukan dalam bentuk uang tunai cair tanpa pinjaman, tidak ada yang bisa menghentikan seseorang untuk menghabiskan kelipatan di atas nilai pasar wajar dan nilai taksiran. Jika ada perusahaan hipotek yang terlibat, diperlukan penilaian.

Penilai menentukan nilai pasar wajar yang "sebenarnya", dengan menggunakan pendekatan sistematis. Fungsi penilai mirip dengan penilai dalam kasus ini. Dia akan melihat rumah, daerah sekitarnya, tren harga saat ini dan mendasarkan nilai pasar wajar pada lokasi, ukuran, kondisi dan perbaikan rumah dibandingkan dengan transaksi terkini dan saat ini di lingkungan yang sama. Jika nilai penilaian ini di bawah harga pembelian yang disepakati, bank mungkin tidak menyelesaikan pendanaan pinjaman, karena mungkin khawatir jika properti disita, maka bank tidak akan dapat melikuidasi properti sebesar pinjaman. Dalam hal ini, nilai yang dinilai menjadi nilai yang dinilai - atau, setidaknya sangat dekat dengannya - dan pembeli memiliki opsi untuk menghasilkan lebih banyak uang tunai sehingga bank tidakā€¢ meminjamkan di atas nilai penilaian properti; bernegosiasi ulang dengan penjual untuk harga yang lebih rendah; atau, tinggalkan kesepakatan.

Pentingnya Nilai yang Dinilai Secara Akurat

Tidak ada yang suka membayar pajak lebih dari yang diperlukan. Ini wajar. Memiliki properti yang nilai propertinya dinilai secara akurat, memungkinkan pemilik rumah mendapatkan hasil maksimal dari investasi real estat mereka. Artinya, jika pemilik rumah memiliki properti yang dinilai jauh lebih rendah dari nilai sebenarnya rumah, maka pemilik rumah tersebut tidak membayar porsi sebenarnya dari pajak daerah yang diperlukan untuk menjaga taman kota tetap bagus, untuk memiliki sekolah yang bagus yang berkorelasi dengan kejahatan rendah, dan atribut menyenangkan lainnya yang ingin dinikmati semua pemilik rumah tentang rumah mereka. Tentu saja, membayar lebih dari yang perlu Anda bayarkan juga tidak diinginkan.

Pemilik rumah yang peduli dengan bagaimana pajak properti mereka digunakan, dapat terlibat dengan dewan lokal dan kabupaten. Mereka dapat berbicara dengan perwakilan kota, kabupaten dan negara bagian mereka, dan bahkan dapat mencalonkan diri sendiri, jika mereka merasa pajak properti tidak digunakan secara tepat untuk kebutuhan daerah. Membayar pajak itu penting, tetapi dana itu harus digunakan untuk memelihara dan meningkatkan masyarakat.